Глава 4. Методы определения сметной стоимости и договорных цен

 

4.1. Система методов определения сметной стоимости СМР

 

Стоимость работ в локальных сметах (расчетах) в составе сметной документации может приводиться в двух уровнях цен:

· в базисном уровне, определяемом на основе действующих сметных норм и цен 2000 г. (с учетом индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ к этому уровню цен);

· в текущем (прогнозном) уровне, определяемом на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых к периоду осуществления строительства.

 

При составлении смет (расчетов) могут применяться следующие методы определения стоимости:

· ресурсный;

· ресурсно-индексный;

· базисно-индексный;

· на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов [1].

Ресурсный метод определения стоимости представляет собой калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), необходимых для реализации проектного решения.

Калькулирование ведется на основе выраженной в натуральных измерителях потребности в материалах, изделиях, конструкциях, данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходах энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их состава, затратах труда рабочих. Указанные ресурсы выделяются из состава проектных материалов, различных нормативных и других источников.

Ресурсно-индексный метод — предусматривает сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Базисно-индексный метод определения стоимости строительства основан на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне.

На различных стадиях инвестиционного процесса для определения стоимости в текущем (прогнозном) уровне цен используется система текущих и прогнозных индексов, дифференцированная по элементам технологической структуры капитальных вложений и по уровню укрупнения строительной продукции. Расчет индексов цен на строительную продукцию, учитывающих рыночные изменения ценовых показателей на материально-технические, трудовые и другие ресурсы, производится в порядке, указанном в Письме Минстроя России от 13.11.96 № ВБ-26/12-367, на основании информации о фактически сложившихся индексах цен, публикуемых в информационно-аналитических бюллетенях по вопросам строительства, жилищно-коммунального хозяйства и ценообразования в строительстве в регионах.

Приведение в уровень текущих (прогнозных) цен производится путем перемножения базисной стоимости по строкам сметы и каждому из элементов технологической структуры капитальных вложений на соответствующий индекс по отрасли (подотрасли), виду работ с последующим суммированием итогов сметного документа по соответствующим графам.

Метод применения банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов — это использование при проектировании объекта стоимостных данных по ранее построенным или запроектированным аналогичным зданиям и сооружениям.

 

4.2. Ресурсно-индексный метод

 

Метод определения стоимости на основе оценки выделенных ресурсов (затрат труда, потребности в строительных машинах, расхода материалов, изделий и конструкций) может использоваться всеми участниками инвестиционного Процесса — заказчиками (инвесторами) строительства, проектными и подрядными организациями независимо от их форм собственности и ведомственной принадлежности. Метод может быть применен на всех стадиях разработки технической документации для строительства: технико-экономических обоснований (ТЭО) инвестиций, проектов детальной планировки (ПДП) объектов жилищно-социального назначения, проектов (эскизных проектов) и рабочей документации (РД).

Для определения сметной стоимости работ ресурсным методом рекомендуется применять формы локальной ресурсной ведомости (образец № 5) и локального ресурсного сметного расчета (сметы) (образец № 6) (табл. П.16.1, П.16.2 Приложения 16).

Ресурсы, на основе которых определяется стоимость соответствующих работ, выделяются, как правило, в суммарном виде по зданию (сооружению) в целом. Возможно их суммирование также и по каждому из разделов локального сметного расчета.

Ресурсный метод основан на использовании сборников сметно-нормативной базы 2001 года.

Оценку выделенных ресурсов при определении стоимости рекомендуется производить как в базисном (2000 г.), так и текущем уровне цен, допускается применение и только текущего уровня цен.

Для определения прямых затрат в локальных сметах на строительные и специальные работы составляется локальная ресурсная ведомость, в которой выделяются ресурсные показатели (образец № 5, табл. П.16.1). Они определяются по Государственным элементным сметным нормам на строительные работы (ГЭСН-2001) и Государственным элементным сметным нормам на ремонтно-строительные работы (ГЭСНр-2001). Графы ведомости содержат следующую информацию:

графа 2 «Шифр, номера нормативов и коды ресурсов» — шифр применяемого ресурсного норматива и коды соответствующих ресурсов;

графа 3 «Наименование работ и затрат, характеристика оборудования и его масса» — виды работ и затрат, по каждому из видов—наименование ресурсов в такой последовательности: затраты труда рабочих-строителей, затраты труда рабочих, занятых управлением строительных машин, наименования используемых строительных машин, виды применяемых материальных ресурсов;

графа 4 «Единица измерения» — единицы измерения работ и ресурсов, предусмотренные сметными нормативами;

графа 5 «Количество на единицу измерения» — расходы ресурсов на единицу измерения того вида работ, к которому они относятся;

графа 6 «Количество по проектным данным» — объем работ против наименования соответствующего вида работ, принимаемый по проектным данным (ведомости объемов работ), а против наименования соответствующих ресурсов

· их количество, подсчитанное как произведение удельного расхода на объем работ.

 

Суммирование ресурсных показателей в локальной ресурсной ведомости производится по желанию разработчика сметной документации либо в целом по объекту (зданию, сооружению), либо по соответствующим разделам локальной ресурсной ведомости.

Рекомендуется суммирование показателей фиксировать в следующей последовательности:

 

Трудовые ресурсы

 

Затраты труда рабочих-строителей

Затраты труда машинистов

 

чел-ч

чел-ч

 

Машины и механизмы

Бульдозер мощностью

 

 

маш-ч

Материалы

Песок природный

 

куб.м.

 

В графе 2 против наименования строительных машин и материальных ресурсов проставляются соответствующие коды ресурсов, приводимые в применяемых нормативах.

Пример составления локальной ресурсной ведомости приведен в табл. 5.2.

При определении сметных прямых затрат оценке подлежат суммарные ресурсные показатели, приведенные в локальной ресурсной ведомости, с составлением локального ресурсного сметного расчета (локальной сметы) по образцу № 6. Для инвестора рекомендуется определять стоимость в базисном уровне (графы 6 и 7) и текущем (прогнозируемом) уровне (графы 8 и 9). Наиболее целесообразным является использование оперативной информации по вопросам сметного ценообразования в строительстве из общероссийских периодических изданий: сборник «Консультации и разъяснения по практическим вопросам сметного ценообразования в строительстве» (выходит ежеквартально), ежемесячный бюллетень «Стройинформ» (Ценообразование и нормирование в строительстве), ежемесячный сборник «Стройцена» (Сметные цены в строительстве); информации региональных центров по ценообразованию в строитель стве, получаемой на основе данных подрядно-строительнрго рынка в регионе.

Оценка сметных затрат в составе прямых затрат осуществляется в следующем порядке.

 

Оценка трудовых ресурсов:

· в базисном уровне — на основе средней сметной заработной платы, учтенной в рекомендуемых нормативах по состоянию на 01.01.2000 г.;

· в текущем (прогнозируемом) уровне — на основе фактически сложившегося в соответствующей подрядной организации средней заработной платы работников, занятых на строительно-монтажных работах и в подсобных производствах. По затратам труда машинистов могут быть использованы данные из фактических цен на эксплуатацию строительных машин. Данные по оплате труда, определенные на стадии проектирования, могут быть сформированы в специальных сборниках по строительным профессиям, приведенным в периодических изданиях Региональных Центров по ценообразованию («Стройцена», «Стройинформ» и др.).

 

Оценка машинных ресурсов:

· в базисном уровне — по территориальному сборнику сметных норм и расценок на эксплуатацию строительных машин и автотранспортных средств;

· в текущем (прогнозируемом) уровне — на основе информации о фактически сложившихся текущих ценах на эксплуатацию строительных машин и по информационно-аналитическим бюллетеням по вопросам строительства, жилищно-коммунального хозяйства и ценообразования в строительстве в регионе.

 

Оценка материальных ресурсов:

· в базисном уровне — по территориальному сборнику сметных цен на материалы, изделия и конструкции и региональным сборникам сметных цен на материалы, разработанным на местах;

· в текущем уровне — по фактической стоимости материалов, изделий и конструкций с учетом транспортных и заготовительно-складских расходов. При этом цены на материальные ресурсы фиксируются по данным поставщиков этих ресурсов и расходов подрядных организаций на доставку до приобъектных складов. Кроме того, они могут быть определены на основе информации о фактически сложившихся текущих ценах на эксплуатацию строительных машин и по информационно-аналитическим бюллетеням по вопросам строительства, жилищно-коммунального хозяйства и ценообразования в строительстве в регионе. Ресурсно-индексным методом сметные затраты в текущем уровне сметных цен на ресурсы и тарифы формируются через объемы ресурсов в два этапа. На первом этапе сметные затраты формируются в базисном уровне сметных цен на ресурсы и тарифы, а на втором — с помощью индекса базисные затраты переводятся в уровень текущих сметных цен на ресурсы и тарифы.

 

Индекс является основным элементом ресурсно-индексного метода, он определяется отношением сумм оптовых цен на ресурсы, сформированных в текущем и базисном уровнях цен.

В изданиях периодической печати, изданиях региональных центров ценообразования в строительстве публикуются рекомендуемые территориальные коэффициенты пересчета сметной стоимости строительства к базисным ценам 1984 и 2000 гг., рекомендуемые территориальные поправочные коэффициенты к Сборнику средних сметных цен на основные строительные ресурсы, региональные индексы пересчета сметной стоимости строительства, в том числе индексы к элементам прямых затрат, к полной сметной стоимости СМР, адресные и вспомогательные индексы (например, прогнозные индексы-дефляторы к общей стоимости СМР для определения твердых (фиксированных) договорных цен).

Приведем пример определения твердой сметной стоимости СМР на момент окончания строительства объекта с помощью информации, опубликованной в «Стройинформ» 2005 г. п.2. В табл. 4.1 представлена необходимая информация из указанного сборника.

Воспользуемся результатом определения сметной стоимости СМР в табл. П.16.2. Допустим, что объект будет введен (по контракту) через 5 месяцев. В этом случае сметная стоимость СМР на момент окончания строительства объекта составляет:

 

61842,77 х 1,033=63883,58 руб.

 

Таблица 4.1.

 

Прогнозные индексы-дефляторы к общей стоимости строительно-монтажных (ремонтно-строительных) работ на 2005-2006 гг. для определения твердых договорных (фиксированных) цен

 

месяц формирования начальной стоимости — декабрь 2005 г.

 

Продолжитель-ность работ, месяцы

Прогнозный индекс-дефлятор к стоимости СМР

Продолжитель-ность работ, месяцы

Прогнозный индекс-дефлятор к стоимости СМР

1

—

13

1,082

2

1,015

14

1,086

3

1,022

15

1,091

4

1,028

16

1,096

5

1,033

17

1,101

6

1,039

18

1,111

7

1,046

19

1,118

8

1,052

20

1,123

9

1,059

21

1,12

10

1,066

22

1,136

11

1,072

23

1,142

12

1,078

24

1,155

 

4.3. Базисно-индексный метод

 

Использовании базисно-индексного метода разработки смет проиллюстрировано в таблице П17.1 в Приложении 17.

Составление локальной сметы рассмотрим в двух вариантах:

а) традиционный, основанный на новой концепции СЦиСН, предусматривающий использование всей информации в том виде, в котором она представлена в ФЕР-2001 ТЕР-2001 (табл. 5.4);

б) модифицированный, основанный на идее введения нормативной условно-чистой продукции (НУЧП), позволяющий не учитывать усредненную информацию о материальных ресурсах в прямых затратах (расценках). Он предусматривает все материалы (привозные и местные) расценивать более точно по всей номенклатуре, приведенной в ГЭСН-2001 (табл. П17.2).

 

Раскроем содержание традиционного варианта заполнения локальной сметы. Приведем основные этапы работы.

1. Определяется перечень работ по возведению здания. Вся номенклатура работ должна быть сгруппирована в разделы по конструктивным элементам здания, видам работ и устройств. Порядок расположения работ в сметах и их группировка в разделы должны соответствовать технологической последовательности производства работ. При составлении локальных смет на строительство зданий следует включить в отдельные разделы смет работы, относящиеся к подземной части здания (работы нулевого цикла) и надземной части здания.

2. Подсчитываются по чертежам проекта объемы работ по их видам и конструктивным элементам. Подсчитанные объемы по каждому виду работ и конструктивным элементам вносятся в графу № 5 локальной сметы. Необходимо, чтобы единица измерения работы (графа №4) соответствовала единице измерения, принятой в Сборниках ФЕР-2001 или ТЕР-2001.

3. Для каждого вида работ подбирается единичная расценка в сборниках ФЕР-2001, ТЕР-2001, шифр которой записывается в графу 2 локальной сметы. При использовании этих сборников нужно иметь в виду, что в расценках на виды Работ, которые выполняются с использованием местных строительных материалов, а также в расценках на монтаж сборных конструкций не включена их стоимость. В этом случае стоимость неучтенных материалов определяется дополнительно по Сборникам сметных цен на материалы, конструкции, детали.

4. По каждой единичной расценке, взятой из сборников ФЕР-2001, ТЕР-2001, выбираются прямые затраты (графа №4), затраты на основную заработную плату рабочих (графа №5), эксплуатацию машин (графа №6), в т.ч. заработную плату машинистов (графа №7), затраты труда рабочих, обслуживающих машины (из ГЭСН-2001) и не занятых эксплуатацией машин. Таким образом заполняются графы 6, 7, 8 и 12 локальной сметы.

5. С учетом количества работы прямым счетом определяются значения граф 9, 10, 11, 13.

6. По каждому разделу сметы подсчитываются итоги (в случае использования норм накладных расходов и сметной прибыли по видам СМР) по графам 9,10,11 и 13. Подводятся чистые прямые затраты по всем разделам сметы в базисном уровне сметных цен на ресурсы и тарифы.

7. Для пересчета прямых затрат в текущий уровень цен необходимо воспользоваться информацией о региональных индексах пересчета, формируемых региональными центрами ценообразования в строительстве. Необходимо использовать индексы по отдельным элементам прямых затрат. Такой метод счета рекомендуется как основной вариант, обеспечивающий правильное отражение структуры затрат по конкретному объекту строительства или виду (комплексам) работ.

8. Определяется величина накладных расходов и сметной прибыли в зависимости от базы и по текущим нормативам. Накладные расходы и сметная прибыль в текущем уровне цен определяются в соответствии с Методическими указаниями по определению величины накладных расходов в строительстве МДС 81-33.2004 и Методическими указаниями по определению величины сметной прибыли в строительстве МДС 81 -25.2001 от величины средств на оплату труда рабочих (строителей и механизаторов) в составе текущих и прямых затрат по следующей формуле:

 

НР = (ЗПс + ЗПм) ∙ Изп ∙ Н / 100%. (4.1)

 

где (ЗПс+ЗПм) — суммарная величина основной заработной платы рабочих-строителей и машинистов в уровне сметных цен на 01.01.2000 г.;

Изп — индекс текущего уровня оплаты труда рабочих по отношению к уровню 2000 г. (индекс элемента прямых затрат — «оплата труда рабочих»);

Н — норматив накладных расходов (сметной прибыли), рекомендованный для применения МДС 81-33.2004 и МДС 81-25.2001.

9. Определение сметной стоимости общестроительных работ осуществляется суммированием прямых затрат, накладных расходов и сметной прибыли в текущем уровне цен.

10. Начисление НДС производится по действующему порядку налогообложения.

 

Отличие модифицированного варианта от традиционного заключается в следующем:

1) из расценки выписывают все группы сметных затрат, кроме группы «материалы»;

2) наименование и расход материальных ресурсов на выполнение единицы СМР принимаются в соответствии с ГЭСН-2001 (аналогично ресурсно-индексному способу). Стоимость единицы материальных ресурсов принимается в уровне сметных цен на 01.01.2000 г. на основании данных ежемесячных бюллетеней «Стройцена» или статистических изданий.

 

В остальном варианты схожи. При сравнении сметных расчетов, выполненных на одной исходной базе (табл. П.17.1 и П.17.2), легко убедиться в различной степени точности расчетов.

Базисно-индексным методом сметные затраты в текущем Уровне сметных цен на ресурсы и тарифы формируются через объемы работ в два этапа. На первом этапе формируются сметные затраты в базисном уровне сметных цен на ресурсы и тарифы, а на втором — с помощью индекса базисные затраты переводятся в уровень текущих сметных цен на Ресурсы и тарифы.

 

4.4. Экспресс-метод

 

Сложность формирования прогнозной сметной стоимости строительства объекта предопределяется сложностью формирования прогнозных цен на затраты инвестора, прогнозных цен на ресурсы и прогнозную договорную цену. Это объясняется тем, что прогнозные сметные цены формируются до начала строительства объекта, а их уровень должен соответствовать состоянию будущей экономической конъюнктуры региона и строительного рынка в период строительства.

Сущность экспресс-метода заключается в формировании компенсационного фонда в составе прогнозной сметной стоимости строительства, принятой продолжительности строительства объекта, норм строительного задела и норм инфляции капитальных вложений.

Расчет суммы компенсационного фонда в составе прогнозной сметной стоимости строительства объекта рекомендуется выполнять в табличной форме. Сумма прогнозной сметной стоимости строительства объекта определяется по формуле:

 

 (4.2)

 

где Т — срок строительства объекта;

t — порядковый номер месяца по принятому (нормативному или договорному) сроку строительства объекта;

— компенсационный фонд на объемы капитальных вложений на t-й месяц.

 

Сумма прогнозного компенсационного фонда на момент окончания строительства объекта () определяется по формуле:

 

 (4.3)

 

Для определения прогнозной сметной стоимости строительства объекта необходимо иметь данные о распределении капитальных вложений по каждому t-му месяцу строительства (ССt). Данную величину, в свою очередь, можно определить по формуле:

 

ССt =СС∙ Крt, (4.4)

 

Крt — коэффициент распределения, выражающий норму части СС на t-й месяц строительства по нормам строительного задела:

 

 (4.5)

 

Нt+1 — норма строительного задела в последующем t-м месяце, %;

Нt — норма строительного задела в месяц, процент.

 

Величина компенсационного фонда на каждый месяц строительства  рассчитывается по формуле:

 

 (4.6)

 

где  — коэффициент, выражающий норму инфляции капитальных вложений в t-й месяц срока строительства объекта:

 

 (4.7)

 

где Еи — принятая средняя норма инфляции капитальных вложений в месяц, процент.

 

Пример расчета.

Определить сумму прогнозной сметной стоимости строительства объекта и прогнозную величину компенсационного фонда в ее составе по одноэтажному жилому дому при следующих исходных данных:

· СС – 1050 тыс. руб.;

· продолжительность строительства объекта – 8 месяцев;

· норма инфляции в месяц – 2%;

· нормы строительного задела — по нормам задела в строительстве, процент.

 

Расчет выполним в табличной форме (табл. 4.2).

Кфt = 57,6198 тыс. руб.

ССП = 1050 + 57,6198 = 1107,6198 тыс. руб.

 

Таблица 4.2.

 

Расчет прогнозной сметной стоимости строительства объекта и компенсационного фонда

 

т

Ht

Крt

ССt

Киt

Кфt

1

5

0,05

52,5

0,0102

0,5355

2

11

0,06

63

0,0204

1,2852

3

19

0,08

84

0,0306

2,5704

4

31

0,12

126

0,0408

5,1408

5

48

0,17

178,5

0,051

9,1035

6

66

0,18

189

0,0612

11,5668

7

82

0,16

168

0,0714

11,9952

8

100

0,18

189

0,0816

15,4224

Итого

1,0

1050

—

57,6198

 

Кфт = 57,6198 тыс. руб.; ССП = 1050 + 57,6198 = 1107,6198 тыс. руб. Таким образом, компенсационный фонд в составе СС составит 5,2%.

 

4.5. Методы расчета прогнозной и инвесторской цены на строительную продукцию

 

В условиях дореформенного ценообразования (и только на стадии проектирования) определялись два вида цены на строительную продукцию — «сметная стоимость строительства объекта» и «договорная цена на строительную продукцию». Переход к рыночным отношениям расширяет возможности инвестора и подрядчика формировать и использовать несколько видов цен. На стадии проектирования и заключения контракта (договора) может формироваться оценка сметной стоимости строительства объекта, инвесторская договорная цена на строительную продукцию в базисном и текущем уровне цен на ресурсы и тарифы, прогнозная сметная стоимость строительства объекта и договорная цена на строительную продукцию. На стадии строительства объекта формируются инвесторская сметная стоимость строительства объекта и договорная цена на строительную продукцию.

Оценка сметной стоимости строительства объекта (СС) — это цена строительной продукции для инвестора или сметные затраты на строительство объекта, сформированные инвестором до начала строительства по рекомендациям системы ценообразования и сметного нормирования в уровне базисных сметных цен или текущих сметных цен на ресурсы и тарифы. Она определяет предварительный объем и структуру инвестиций (капитальных вложений) на строительство объекта до начала строительства.

Уровень базисных сметных цен на ресурсы представляет собой сметную стоимость ресурсов, определенную по оптовым ценам и тарифам действующих СНиП (на 1 января 2000г.).

Уровень текущих сметных цен на ресурсы — сметная стоимость ресурсов, определенная по оптовым ценам и тарифам, сложившимся на момент их использования.

Инвесторская договорная цена на строительную продукцию — это цена строительной продукции подрядчика или сметные затраты подрядчика на производство СМР (или монтаж оборудования), выделенные инвестором из состава оценки сметной стоимости строительного объекта. В зависимости от базы формирования инвесторские договорные цены на строительную продукцию могут быть определены в уровне базисных сметных цен на ресурсы и тарифы или в уровне текущих сметных цен на ресурсы и тарифы. В составе инвесторской договорной цены учитываются нормы лимитированных затрат и норма затрат на инфраструктуру подрядчика в объемах среднестатистического подрядчика региона.

Прогнозная сметная стоимость строительства объекта (ССП) — это цена строительной продукции для инвестора или сметные затраты на строительство объекта, сформированные инвестором до начала строительства в уровне прогнозных сметных цен на ресурсы и тарифы.

Прогнозный уровень сметных цен на ресурсы — сметная стоимость ресурсов и тарифов, сформированная до начала строительства объекта на конкретный момент нормативного (или договорного) срока окончания строительства. Прогнозные сметные цены на ресурсы и тарифы формируются инвестором специальными методами на основании сметных цен на ресурсы и тарифы базисного или текущего уровня.

Прогнозная договорная цена на строительную продукцию (ПДЦ) есть цена строительной продукции подрядчика или сметные затраты подрядчика на производство СМР (или монтаж оборудования), выделенные инвестором из состава прогнозной сметной стоимости строительства объекта.

Контрактная цена на строительную продукцию (КЦ) — цена строительной продукции подрядчика на момент заключения контракта (договора). Контрактная цена формируется подрядчиком совместно с инвестором (заказчиком). На момент заключения контракта контрактная цена равна сумме инвесторской договорной цены на строительную продукцию и компенсационного фонда на момент окончания строительства объекта. Компенсационный фонд может формироваться с использованием прогнозных сметных цен на ресурсы или выражаться условиями его формирования.

Инвесторская сметная стоимость строительства объекта (ССИ) — это цена строительной продукции для инвестора или сметные затраты на строительство объекта, сформированные инвестором на момент окончания строительства объекта по рекомендациям СЦиСН в уровне текущих сметных цен на использованные ресурсы и тарифы. Инвесторская сметная стоимость строительства объекта определяет объем и структуру инвестиций (капитальных вложений), в ее состав входит договорная цена.

Договорная цена на строительную продукцию — часть инвесторской сметной стоимости строительства объекта, определяется объемами СМР принятого к реализации проектного решения объекта, которые берет к выполнению подрядная строительная организация.

Свободная (договорная) цена на строительную продукцию (СДЦ) — цена строительной продукции подрядчика, формируемая подрядчиком в процессе строительства объекта по рекомендациям СЦиСН и условиям договора (контракта) в уровне текущих сметных цен на использованные ресурсы и тарифы через выполненные объемы СМР или объемы использованных ресурсов.

По формам взаиморасчетов за выполненные СМР между инвестором и подрядчиком договорная цена на строительную продукцию может быть открытой или твердой. Открытая договорная цена — это условие, что все группы затрат в составе договорной цены формируются в процессе строительства в уровне текущих сметных цен на ресурсы и тарифы. Твердая договорная цена — это условие, что все группы затрат в составе договорной цены формируются в процессе строительства в уровне сметных цен на ресурсы и тарифы, сложившихся на начало строительства объекта.

Основная часть цен на строительную продукцию формируется инвестором на стадии принятия решения о необходимости строительства и его проектирования.

С позиции СЦиСН цена на строительную продукцию включает две группы затрат: затраты инвестора в процессе инвестиционного цикла и затраты подрядчика в объеме договорной цены. Ее состав приведен на рис. 4.1.

 

Цены на строительную продукцию (СС)

 

Затраты инвестора в процессе проектиро-вания строительства

 

Договорная цена (затраты подрядчика)

Сметная стоимость СМР подрядчика

Затраты на инфраструктуру подрядчика

Затраты по НДС

 

 

Инвесторс-кая сметная стоимость

Лимитиро-ванные затраты

 

Рис. 4.1. Схема состава сметной цены на строительную продукцию

 

В состав затрат инвестора включаются следующие затраты: на приобретение или аренду земельного участка; на возмещение убытков владельцам и пользователям земли, причиненных изъятием земельных участков или временным занятием их; на оплату работ по отводу земельных участков под строительство; на оплату работ по разбивке основных осей зданий и сооружений, перенос их в натуру и закрепление на местности знаками; на получение архитектурно-планировочного задания; на проектирование; на содержание дирекции строящегося предприятия — службы заказчика; на подготовку эксплуатационных кадров и другие затраты.

В составе инвесторской договорной цены на строительную продукцию, выделяемой из состава СС, прогнозной договорной цены на строительную продукцию, формируемой в составе СС", контрактной цены на строительную продукцию и договорной цены на строительную продукцию, формируемых в составе ССИ, учитываются три составляющие: сметная СМР подрядчика, затраты на инфраструктуру подрядчика и средства на оплату НДС.

Оценка сметной стоимости строительства объекта определяет объем инвестиций (капитальных вложений), складывающийся на начало строительства объекта, т.е. до начала реализации инвестиционного проекта.

В составе СС учитываются затраты инвестора и возможного подрядчика в объеме инвесторской договорной цены на строительную продукцию.

Затраты в составе СС можно сформировать через объемы СМР или объемы ресурсов конкретным из рекомендуемых Госстроем России методом в базисном уровне или уровне текущих сметных цен на ресурсы с использованием сметно-нормативной базы 2001 г. Именно принятый уровень сметных цен на ресурсы определяет состав СС. В связи с этим состав оценки сметной стоимости строительного объекта можно представить в виде двух моделей.

Если затраты в составе СС формируются в уровне текущих сметных цен на ресурсы, то величину СС можно выразить формулой:

 

сс(тек) = 3(тек) + ИДЦ(тек) , (4.8)

 

где 3(тек) — затраты инвестора в уровне текущих сметных цен, сложившихся на начало строительства объекта в составе СС, руб.;

ИДЦ(тек) — инвесторская договорная цена на строительную продукцию в уровне текущих сметных цен на ресурсы и тарифы, сложившихся на начало строительства объекта, руб.

 

Если затраты в составе СС формируются в базисном уровне сметных цен на ресурсы, то состав цены можно выразить моделью:

 

 (4.9)

 

где 3(6аз)— затраты инвестора в базисном уровне сметных цен в составе СС, руб.;

ИДЦ{баз) — инвесторская договорная цена на строительную продукцию в базисном уровне цен на ресурсы и тарифы, руб.;

Кфt=0 — сумма компенсационного фонда, сформирования на начало строительства объекта в составе СС, руб.

 

Сумма компенсационного фонда в составе СС зависит от принятой сметно-нормативной базы формирования затрат и может определяться по одному из двух возможных вариантов:

— как разница оценок сметных стоимостей, сформированных в текущем СС(тек) и базисном СС(6аз) уровнях сметных цен на ресурсы:

 

 (4.10)

 

— с использованием индекса изменения сметных цен на ресурсы, сложившихся на начало строительства объекта:

 

 (4.11)

 

где Иt=0 — индекс изменения цен на ресурсы, сложившихся на начало строительства объекта.

ССи определяет объем инвестиций, т.е. капитальных вложений на момент окончания строительства.

С позиций системы ценообразования в состав ССИ входит две группы затрат, а именно затраты инвестора в процессе проектирования и строительства и затраты подрядчика в объеме свободной (договорной) цены на строительную продукцию.

В связи с этим состав ССИ можно выразить формулой:

 

 (4.12)

 

где ЗТи — суммарные затраты инвестора в процессе проектирования и строительства объекта на момент окончания строительства объекта, руб.;

ДЦТ — открытая договорная цена на строительную продукцию, т.е. суммарные затраты подрядчика в процессе строительства на момент окончания строительства, руб.;

т — нормативная или договорная продолжительность строительства объекта.

 

Инвестор на начало строительства объекта при взаиморасчетах между инвестором и подрядчиком в объемах открытой договорной цены на строительную продукцию не знает суммы ССИ. На этот момент он знает только сумму СС, в том числе сумму своих затрат и затрат подрядчика в объемах ИД Ц. В связи с этим ССИ можно выразить двумя способами:

· с использованием информации о СС;

· с использованием информации об элементах СС.

 

При использовании информации об СС в целом ССИ можно выразить так:

 

 (4.13)

 

де Кфт — сумма прогнозного компенсационного фонда, сформированная на момент окончания строительства объекта в составе ССИ, руб.

При использовании информации о составе СС рекомендуется использовать следующую формулу определения ССИ:

 

 (4.14)

 

где 3 — затраты инвестора в составе СС, руб.

 

Сумма прогнозного компенсационного фонда зависит от следующих факторов:

· уровня сметных цен на ресурсы СС (базисный или текущий);

· методов формирования сметных затрат в составе ССИ;

· объемов договорной цены на строительную продукцию (твердая, открытая), по которым будут осуществляться взаиморасчеты между инвестором и подрядчиком;

· срока строительства объекта.

 

Максимальная сумма прогнозного компенсационного фонда возможна при одновременном сочетании условий: сметные затраты в составе СС и ССИ формируются ресурсным методом, а взаиморасчеты за выполненные СМР будут произведены в объемах открытой договорной цены на строительную продукцию. В этом случае сумма прогнозного компенсационного фонда рассчитывается специальными методами в уровне прогнозных цен на ресурсы.

Теоретически сумму компенсационного фонда можно определить по формуле:

 

 (4.15)

 

где СС сформирована в базисном или уровне текущих сметных цен на ресурсы, руб.;

Ит — индекс изменения прогнозных сметных цен на ресурсы на момент окончания нормативного или договорного срока строительства объекта.

 

При взаиморасчетах между инвестором и подрядчиком в объемах твердой договорной цены на строительную продукцию ССИ равна сумме СС. Учитывая, что СС может формироваться в базисном или текущем уровне сметных цен на ресурсы, состав ССИ можно выразить с учетом этих условий следующими моделями:

· при условии формирования СС в уровне текущих сметных цен на ресурсы:

 

 (4.16)

или

 

где 3(тек) — затраты инвестора в составе СС, руб.;

— при условии формирования СС в уровне базисных сметных цен на ресурсы:

 (4.17)

или

 (4.18)

 

где 3(баз) — затраты инвестора в составе СС, руб.;

Кфt=0 — сумма компенсационного фонда, сформированная на начало строительства объекта в составе ССИ, руб.

 

 (4.19)

 

где Иt=0 —индекс изменения оптовых цен на ресурсы начало строительства объекта.

 

Инвестор в условиях рыночной экономики принимает решение об инвестировании средств в строительный проект на основании результата согласования своих финансовых возможностей с будущими затратами. В качестве будущих затрат выступает СС", которая определяет объем инвестиций (капитальных вложений), необходимых для строительства объекта в прогнозных ценах на ресурсы.

В состав ССп входят две группы затрат: затраты инвестора на стадии проектирования и в процессе строительного производства и подрядчика в объеме ПДЦ.

ССп можно представить как сумму оценки сметной стоимости строительства объекта (в текущем уровне сметных цен на ресурсы) и компенсационного фонда на ресурсы, ^прогнозированного на момент ввода объекта по принятому (нормативному или договорному) сроку строительства:

 

 (4.20)

 

где Кфт—компенсационный фонд на конец договорного (или нормативного) срока строительства объекта в прогнозных ценах на ресурсы, руб.

 

В условия действующего ценообразования формирование прогнозного компенсационного фонда Кфт является сложным элементом нормирования, так как сумма компенсационного фонда зависит от продолжительности строительства, принятой нормы инфляции и метода формирования СС.

Состав цен на строительную продукцию и групп сметных затрат в составе цен регламентируется сводом правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации. Под группой сметных затрат понимается группа затрат конкретного целевого содержания и формируемая по конкретной методике. В качестве групп сметных затрат выступают цены на строительную продукцию и их составляющие.

Стратифицироцанный состав цен на строительную продукцию определяет последовательность формирования групп сметных затрат. Таким образом в ДЦ, в составе ССИ группы сметных затрат формируются в такой последовательности:

· инвесторская сметная стоимость (прямые затраты, накладные расходы, сметная прибыль);

· сметная стоимость СМР подрядчика ИСС СМР и лимитированные затраты подрядчика;

· затраты подрядчика на инфраструктуру;

· НДС.

 

4.6. Формирование договорных цен на строительную продукцию

 

Определение стоимости строительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) и подрядчиком в процессе заключения договора подряда (контракта) на строительство или капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений.

В ходе определения стоимости рекомендуется составлять:

· при разработке предпроектной или проектно-сметной документации по заказу инвесторов — инвесторские сметы (расчеты, калькуляции издержек);

· при подготовке заключаемого договора, в том числе при подрядных торгах на основании передаваемой инвестором тендерной документации, — расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика.

 

Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика могут составляться различными методами, выбор которых осуществляется в каждом конкретном случае в зависимости от договорных отношений, общей экономической ситуации, условий тендера.

Расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика рекомендуется составлять в текущем (прогнозном) уровне с использованием согласованных данных об объемах работ и потребности в ресурсах, содержащихся в документах инвестора. При этом учитываются экономические связи и цены, сложившиеся для данной подрядной организации.

На основе текущего (прогнозного) уровня стоимости, определенного в составе сметной документации, заказчики и подрядчики формируют договорные цены на строительную продукцию. Договорные цены могут быть открытыми, т.е. уточняемыми в соответствии с условиями договора (контракта) в ходе строительства, или твердыми (окончательными).

Формирование договорных цен на строительную продукцию, как правило, реализуется на конкурсной основе через проведение подрядных торгов. Проведение подрядных торгов по вновь начинаемым объектам для федеральных государственных нужд является обязательным и производится в порядке, установленном Методическими рекомендациями МДС 80-17.01 «О порядке проведения конкурсов на выполнение работ, оказание услуг в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве в Российской Федерации» и Законом РФ №97-ФЗ от 06.05.99 «О конкурсах на размещение заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд».

При проведении подрядных торгов договорная цена стройки (части ее) устанавливается после оценки и сопоставления предложений, представленных подрядчиками, а в случаях, когда торги не проводятся, — на основании согласования ее между заказчиком и подрядчиком.

На основании совместного решения оформляется протокол согласования (ведомость) договорной цены на строительную продукцию, представленный в приложении 16, являющийся неотъемлемой частью договора подряда. Принятая заказчиком и подрядчиком договорная цена на строительную продукцию может быть пересмотрена по согласованию сторон.

После установления договорной цены на строительную продукцию и уточнения стоимости оборудования при необходимости заказчиком вносятся коррективы в инвесторскую смету с целью установления общего размера средств для осуществления строительства.

За итогом договорной цены на строительную продукцию показывается отдельной строкой сумма НДС.

В составе договорных цен на строительную продукцию (ИДЦ, ПДЦ, КЦ, ДЦ) учитываются три группы сметных затрат: сметная стоимость СМР подрядчика (ДЦ1), сумма средств на инфраструктуру подрядчика (ДЦ2) и сумма платы по налогам за счет средств заказчика (ДЦ3). В составе ДЦ первая и третья часть являются обязательными.

Содержание ДЦ можно представить в виде модели:

 

ДЦ = ДЦ1 + ДЦ2 + ДЦ3 (6.1)

 

В состав ДЦ1 входит ИСС СМР и Лимитированные затраты подрядчика.

ИСС СМР есть сметная стоимость СМР, сформированная конкретным методом по принятым инвестором (заказчиком) и подрядчиком сметным нормам. ИСС СМР является самым сложным элементом сметного нормирования.

Лимитированные затраты подрядчика — затраты подрядчика, не учитываемые технологическими нормалями сметных норм, используемых при формировании ИСС СМР.

К возможным группам лимитированных затрат относятся затраты подрядчика на:

· временные здания и сооружения;

· производство работ в зимних условиях;

· содержание пожарной и сторожевой охраны;

· премии за окончание строительства объекта в договорной срок или досрочно;

· доплаты за выслугу лет;

· оплату дополнительных отпусков;

· организованный набор рабочих и др.

 

Перечень и нормы лимитированных затрат определяются договором подряда.

Нормы лимитированных затрат задаются в процентах от конкретной базы счета.

ДЦ2 является источником средств на:

· содержание находящихся на балансе строительной организации объектов и учреждений здравоохранения, народного образования, культуры и спорта, детских дошкольных учреждений и лагерей отдыха, жилищного фонда;

· строительство жилья и объектов непроизводственного назначения;

· строительство новых объектов производственного назначения.

 

Затраты по ДЦ2 не относятся на себестоимость СМР подрядчика.

Решение о норме затрат на инфраструктуру строительной организации и базе счета принимается подрядчиком и заказчиком на основе расчета, предоставляемого подрядчиком.

К ДЦ3 относятся затраты на налоги, плата по которым в соответствии с законом осуществляется за счет средств инвестора. Таким налогом является НДС. Норма налога установлена законом, задается в процентах от конкретной базы счета. В качестве базы счета выступает сумма добавленной стоимости, выделенной из сметной стоимости СМР подрядчика.

Добавленная стоимость в составе сметной стоимости СМР подрядчика есть разница между сметной стоимостью СМР подрядчика и суммой оптовых цен на строительные материалы и конструкции.