Строительным рынком принято считать рынок подрядов (заказов) на строительное производство, т.е. на выполнение строительных и монтажных работ (СМР), в результате осуществления которых создается строительная продукция.
Структуру строительного рынка формируют инвесторы (заказчики), подрядчики, поставщики материальных ресурсов, транспортные организации, а также проектные, научные, консультативные и другие организации. Основными субъектами строительного рынка являются: инвестор, заказчик (государственный заказчик), индивидуальный застройщик, подрядчик. Дадим их определения.
Инвестор — юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций на строительство и обеспечивающее их целевое использование.
Заказчик — юридическое или физическое лицо, осуществляющее на правах инвестора или по поручению инвестора реализацию инвестиционного проекта по строительству. Государственный заказчик — федеральное министерство или орган исполнительной власти субъекта федерации, которому выделяются средства из федерального бюджета. Государственный заказчик может выступать в качестве заказчика непосредственно или через уполномоченных по договору хозяйствующих субъектов — заказчиков.
Индивидуальный застройщик — физическое лицо, осуществляющее за свой счет, своими силами и под свою ответственность строительство индивидуальных объектов — жилых домов, дач, гаражей и т.п.
Подрядчик (исполнитель работ) — юридическое или физическое лицо, выполняющее СМР и оказывающее другие услуги по договору с заказчиком.
Все субъекты строительного рынка строят свои взаимоотношения на основании ряда конкретных принципов, основными из которых являются:
· государство не вмешивается в оперативную деятельность субъектов строительного рынка, в том числе в финансовые отношения;
· субъекты строительного рынка в процесс взаимоотношений вступают с надлежащими возможностями и максимально возможным уровнем информационной открытости;
· в составе сметных цен на строительную продукцию инвестора учитываются затраты инвестора за весь инвестиционный цикл (предпроектный, проектный периоды и период строительства) и затраты подрядчика за период строительства.
До выбора конкретного подрядчика инвестор (заказчик) должен определить стратегию по его выбору и формированию инвесторской сметной стоимости строительства объекта. Обязательным элементом стратегии инвестора является знание цен на строительную продукцию, формируемых до начала строительства объекта, а именно:
· оценку сметной стоимости строительства объекта и ее частей;
· инвесторскую договорную цену на производство СМР, инвесторскую договорную цену на монтаж оборудования и ее частей;
· прогнозную договорную цену на производство СМР, прогнозную договорную цену на монтаж оборудования.
Подрядчик до заключения договора (контракта) с инвестором должен знать по предлагаемому строительному объекту объем инвесторской договорной цены на продукцию и нормы своих затрат: по накладным расходам, сметной прибыли, лимитированным затратам, затратам на содержание и развитие инфраструктуры и др.
Косвенно в правильности счета сметной стоимости строительства объекта заинтересованы и другие субъекты строительного рынка. Инвестор должен знать, что инвесторскую стоимость строительства объекта он будет формировать в процессе строительства по условиям договора (контракта) с подрядчиком с использованием рекомендаций СЦиСН Госстроя РФ и Министерства регионального развития, а также данных, характеризующих состояние текущей экономической конъюнктуры региона.
В условиях рыночных отношений государство не вмешивается в производственно-хозяйственную и финансовую деятельность субъектов строительного рынка и в процесс формирования цен на строительную продукцию, однако косвенно, с помощью системы регулирования регламентирует правила формирования цен. Таким образом, системой государственного регулирования цен на строительную продукцию регламентируются не суммы цен, а условия и ограничения по уровням сметных затрат, учитываемых при формировании цен на строительную продукцию. Системой государственного регулирования цен на строительную продукцию обеспечиваются три уровня регулирования. Первый уровень — Министерство регионального развития, его структурное подразделение Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, второй — региональные центры по ценообразованию в строительстве, третий — подрядные торги.
Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству регламентирует систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве, которая определяет: понятийный аппарат; виды и состав цен на строительную продукцию; принципы, методологию и методы формирования сметных затрат и цен; сметные нормы расхода ресурсов на потребительские единицы измерения по видам СМР и сметные нормативы накладных расходов, сметной прибыли, лимитированных затрат, заготовительно-складских расходов и других затрат. Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству регулирует цены на строительную продукцию через нормы объемов расходов ресурсов в составе конкретных сметных норм и базы счета соответствующих сумм группы сметных затрат.
Региональные центры ценообразования в строительстве разрабатывают региональные базисные расценки, формируют региональные оптовые цены на строительные материалы и строительные конструкции, работу машин и механизмов в текущем уровне цен, индексы изменения оптовых цен на строительные материалы и другие ресурсы, цен на строительную продукцию по видам строительства и пр. в соответствии со своими функциями на основании разработанных Госстроем России и Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству сметных норм расхода ресурсов на потребительскую единицу по видам СМР. Рассчитанные региональные оптовые цены на строительные материалы, энергоресурсы и индексы изменения сметной стоимости СМР по видам работ, видам строительства и отраслям носят усредненный характер и выступают в качестве ограничения для пользователей — инвесторов и подрядчиков региона,
Третий уровень регулирования — подрядные торги. Подрядные торги представляют собой основной экономический метод оптимизации договорной цены на строительную продукцию путем соревновательного представления оферт (подрядчиков) с точки зрения их соответствия критериям, определяемых сметной документацией инвестора. Оферта каждого участника конкретных торгов выражает намерения, в том числе по форме взаимозачетов, методу и сметно-нормативной базе формирования инвесторской стоимости СМР, перечню и нормам лимитированных затрат в составе сметной стоимости СМР подрядчика и нормам затрат на инфраструктуру в составе договорной цены.
Под эгидой Госстроя России авторскими коллективами Центра социальной экспертизы Республиканского инновационного фонда РФ, Главного управления совершенствования ценообразования и сметного нормирования в строительстве с участием Главного производственного управления по реализации инвестиционных программ по взаимодействию с субъектами РФ Минстроя России, Главного управления ценообразования сметных норм и расходов строительных материалов, Центрального научно-исследовательского института экономики и управления строительством Госстроя России разработаны основные сметные нормативные документы, которые определяют концепцию, принципы и обязательные элементы новой системы ценообразования и сметного нормирования.
Предлагаемая Госстроем РФ и Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству система ценообразования и сметного нормирования основывается на следующих основных принципах:
· уровень цен на строительную продукцию зависит от текущей экономической конъюнктуры региона и источника финансирования;
· конкретная цена на строительную продукцию формируется на конкретный момент инвестиционного цикла, т.е. в процессе проектирования, заключения договора (контракта), строительства объекта, на момент ввода объекта в эксплуатацию;
· в составе возможных цен на строительную продукцию инвестором формируются одни и те же группы сметных затрат;
· затраты подрядчика формируются в процессе строительства в объеме договорной цены на производство СМР и договорной цены на монтаж оборудования;
· методы формирования сметных цен на строительную продукцию, принятые инвестором и подрядчиком, своим содержанием не должны противоречить принципам ценообразования в отрасли строительства;
· формирование сметных цен на строительную продукцию в зависимости от принятого метода выполняется через объемы СМР или объемы ресурсов в уровнях сложившихся сметных цен на ресурсы и тарифы;
· методы формирования сметных цен на строительную продукцию и групп сметных затрат в их составе и сметно-нормативная (нормативно-информационная) база, предлагаемые Госстроем РФ и Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству к использованию, носят рекомендательный характер и не являются обязательными к применению участниками договора;
· государство регулирует часть оптовых цен на ресурсы (например, норму сметной заработной платы).
С учетом вышеизложенных принципов система ценообразования и сметного нормирования должна обеспечивать формирование цен на строительную продукцию:
· на всех стадиях инвестиционного цикла — предпроектной, проектирования, заключения контракта и строительства;
· в составе и содержании сметных затрат, рекомендуемых действующим «Сводом правил по определению стоимости в составе предпроектной и проектно-сметной документации» (СП 81-01-94);
· в уровне текущих сметных цен на ресурсы и тарифы одним из методов, рекомендуемых Госстроем РФ с использованием рекомендуемой нормативно-информационной базы или нормативно-информационной базы подрядчика;
· без жесткой регламентации и чрезмерной централизации.
Нормативно-правовая база, разработанная под руководством Госстроя России и Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, обязательна для всех предприятий и организаций независимо от их ведомственной принадлежности и форм собственности, осуществляющих капитальное строительство с привлечением средств государственного бюджета всех уровней и целевых внебюджетных фондов. Для строек, финансирование которых осуществляется за счет собственных средств предприятий, организаций и физических лиц, рекомендации Госстроя России и Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству носят рекомендательный характер.
Действующая система ценообразования в строительстве основана на концепции рыночного ценообразования. Структурное содержание капитального строительства с учетом взаимосвязей составляющих ее компонентов, объединенных общей целью — создание готовой строительной продукции, — наиболее полно отвечает условиям теории функциональных систем.
Государственная система ценообразования своим содержанием должна обеспечивать условия для оптимизации цен на продукцию в отрасли строительства. В состав государственной системы ценообразования в отрасли строительства входят:
· законодательная база;
· принципы взаимоотношений субъектов строительного рынка в рамках ценообразования;
· принципы ценообразования в строительстве;
· государственная система регулирования цен на строительную продукцию.
Ценообразование в строительстве строится на принципах, определяемых следующими условиями рыночных отношений.
1. Цена на строительную продукцию обеспечивает подрядчику возврат затрат в процессе строительного производства в полном объеме и прибыль в объеме нормы, а инвестору (заказчику) определяет объемы капитальных вложений на строительство объекта.
2. Цены на строительную продукцию формируются с учетом состояния экономической конъюнктуры региона в периоды предпроектного обоснования, проектирования и строительства объекта, т.е. в уровне текущих сметных цен на ресурсы и тарифы.
3. Метод и нормативно-информационная база формирования цен на строительную продукцию определяются инвестором и подрядчиком и фиксируются в контракте (договоре).
4. Цены в строительстве, осуществляемом с привлечением средств государственных бюджетов всех уровней и целевых внебюджетных фондов, формируются на основании правил, рекомендованных системой ценообразования и сметного нормирования (СЦиСН), являющейся единой для участников строительного рынка независимо от формы собственности.
Специфика строительного производства — длительность производственного цикла, высокая материалоемкость и трудоемкость, зависимость от климатических территориальных условий — предопределяет необходимость установления сметных цен не только за объект в целом, но и за отдельные виды и этапы работ.
Обязательные группы сметных затрат в составе цен на строительную продукцию строго регламентированы и определены строительными нормами, поэтому формирование сметных цен является, по сути, «прозрачным» процессом. В связи с этим важно отметить особенность сметной цены инвестора на строительную продукцию, сформированную на момент окончания строительства — она является базой расчетов по налогообложению, арендной плате, себестоимости продукции, страхованию и др.
Каждый этап реализации проекта строительства и соответственно формирования сметной стоимости связан с определенными трудностями: выбором подрядчика, общим состоянием строительного рынка и экономической ситуации в стране на период строительства и т.д. В связи с этим заказчик и подрядчик попадают в ситуацию, когда окончательная сметная стоимость строительства объекта может быть определена только в момент ввода объекта в эксплуатацию. Цена в договоре между заказчиком и подрядчиком устанавливается на этапе подписания договора и может быть фиксированной, не учитывающей изменения, или открытой, которая будет формироваться по мере реализации проекта строительства.
Основой действующей системы ценообразования и сметного нормирования служит Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации (СП 81-01-94), который включает в себя структуру сметных нормативов, порядок определения сметной стоимости строительства и т.д. Кроме СП 81-01-94, разработаны и рекомендованы к применению на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации». Вышеназванные документы конкретизируются дополнительной нормативно-методической литературой по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве, список которой представлен в прил. 1.
Сметные нормативы — это обобщенное название сметных норм, цен и расценок, объединяемых в отдельные сборники. Вместе с определенными правилами и методическими положениями, содержащими в себе необходимые требования, они служат основой определения сметной стоимости строительства [1].
Сметной нормой называется совокупность ресурсов (затрат труда работников строительства, времени работы строительных машин, потребности в материалах, изделиях и конструкциях и т.п.), установленная на принятый измеритель строительных, монтажных и других работ. [1]
Главной функцией сметных норм является определение нормативного количества ресурсов, минимально необходимых и достаточных для выполнения соответствующего вида работ, как основы для последующего перехода к стоимостным показателям.
Сметные нормы широко используются также при разработке проектов организации строительства (ПОС) и проектов производства работ (ППР).
Сметными нормами предусмотрено производство работ в нормальных (стандартных) условиях, не осложненных внешними факторами. При выполнении работ в особых условиях: стесненности, загазованности, вблизи действующего оборудования, в районах со специфическими факторами (высокогорность и др.) — к сметным нормам и расценкам применяются соответствующие коэффициенты, приводимые в общих положениях к соответствующим сборникам нормативов и расценок [1].
Суммарный результат умножения элементов сметной нормы на соответствующие цены ресурсов дает единичную расценку — стоимость прямых затрат на измеритель работы.
Сметные нормативы подразделяются на государственные (федеральные) (ГСН), отраслевые (ОСН), территориальные (ТСН), фирменные (ФСН) и индивидуальные (ИСН).
Вместе со «Сводом правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации» (СП 81-01-94), содержащим основные правила разработки и применения сметных нормативов, а также определения сметной стоимости строительства, все сметные нормативы образуют систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве.
Сметные нормативы подразделяются на элементные и укрупненные.
К элементным сметным нормативам относятся:
· сметные нормы расхода ресурсов на соответствующие единицы измерения работ в Сборниках государственных элементных сметных норм (ГЭСН-2001) и других (прил. 1);
· единичные расценки (прямые затраты на единицы измерения работ) в Сборниках федеральных единичных расценок (ФЕР-2001), территориальных единичных расценок (ТЕР-2001) и других (прил. 1);
· сметные цены в Сборниках средних сметных цен на основные строительные ресурсы (ССЦ-2003) и других.
К укрупненным сметным нормативам относятся:
а) сметные нормативы, выраженные в процентах:
· нормативы накладных расходов по основным видам строительства и видам строительных и монтажных работ (МДС 81-33.2004, МДС 81-34.2004), представленные в прил. 2;
· нормативы сметной прибыли (общеотраслевые и по видам работ) (МДС 81-25.2001), указанные в приложении 3;
· сметные нормы затрат на строительство временных зданий и сооружений (ГСН 81-05-01-2001 и ГСНр81-05-01-2001);
· сметные нормы дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время (ГСН 81-05-02-2001 и ГСНр 81-05-02-2001);
· индексы изменения стоимости строительно-монтажных и проектно-изыскательских работ, устанавливаемые к базовому уровню цен;
· нормативы затрат на содержание службы заказчика (технического надзора);
· резерв средств на непредвиденные работы и затраты (п. 4.96 МДС 81-35.2004);
б) укрупненные сметные нормативы и показатели стоимости (сборники и удельные показатели):
· показатели базисной стоимости строительства зданий и сооружений (УПБС);
· показатели базисной стоимости на виды работ (УПБС ВР);
· показатели стоимости на виды работ (ПВР);
· ресурсные нормативы (УРН) и показатели ресурсов (УПР) по отдельным видам строительства;
· показатели стоимости строительства (УПСС);
· прейскуранты на потребительскую единицу строительной продукции (ППЕ);
· прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЗС);
· сметные нормы затрат на оборудование и инвентарь общественных и административных зданий (НИАЗ);
· сметные нормы затрат на инструмент и инвентарь производственных зданий (НИПЗ);
· показатели по объектам-аналогам;
· удельные показатели стоимости строительства в текущих ценах, публикуемые в официальных изданиях (Уд ПС) и др. [1].
Основные документы сметно-нормативной базы
Основным методическим документом сметно-нормативной базы являются Методические указания по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004) Госстроя России.
В них даны общие сведения о системе ценообразования; и сметного нормирования в строительстве, положения по определению стоимости строительства и порядок составления сметной документации на строительство.
Новая система определения накладных расходов приведена в Методических указаниях по определению величины накладных расходов в строительстве (МДС 81-33.2004, МДС 81-34.2004), введенных в действие постановлением Госстроя России. Принципиально новым является разработка (наряду с укрупненными нормативами по основным видам строительства) нормативов накладных расходов по видам строительных и монтажных работ в процентах от единой базы — фонда оплаты труда рабочих-строителей и механизаторов. В документе даны общие положения, методика разработки нормативов накладных расходов и рекомендуемые области их применения при составлении сметной документации. В приложениях к методическим указаниям подробно изложены состав и структура накладных расходов по элементам затрат.
Постановлением Госстроя России от 28.02.2001 г. №15 приняты и введены в действие с 01.03.2001 г. Методические указания по определению величины сметной прибыли в строительстве — МДС 81-25.2001. Здесь также немало новых положений, среди которых, прежде всего, следует отметить введение нормативов сметной прибыли по видам строительных и монтажных работ в процентах от новой базы — фонда оплаты труда рабочих-строителей и механизаторов.
Методические рекомендации по определению размера средств на оплату труда в договорных ценах и сметах на строительство и оплате труда работников строительно-монтажных и ремонтно-строительных организаций (МДС 83-1.99) были разработаны в соответствии с решением Госстроя России от 24.02.99 г. №5 «О ходе выполнения работ по реформированию сметно-нормативной базы ценообразования в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве». В Методических рекомендациях отражены практические предложения по оплате труда работников строительных организаций в соответствии с договорными ценами, сметами на строительство и договорами подряда. В Рекомендациях приводятся общая нормативно-расчетная база определения средств на оплату труда в договорных ценах и сметах на строительство и организации заработной платы в строительно-монтажных и ремонтно-строительных организациях, методы определения размера средств на оплату труда, характеристика систем и форм оплаты труда, принципы разработки применения единой тарифной сетки для оплаты труда работников любой строительной организации с конкретными примерами. Практически ценным является материал приложений к МДС 83-1.99 (перечень работ с тяжелыми и вредными, особо тяжелыми и особо вредными условиями труда, районные коэффициенты к заработной плате работников по регионам Российской Федерации и др.).
В целях расчета затрат на эксплуатацию машин и механизмов применяются Методические указания по разработке сметных норм и расценок на эксплуатацию строительных машин и автотранспортных средств — МДС 81-3.99. Они разработаны структурными подразделениями Госстроя России во главе с Центральным научно-исследовательским институтом экономики и управления в строительстве, приняты и введены в действие с 01 января 2000 года Постановлением Госстроя России от 17 декабря 1999 года № 81. В них подробно, с конкретными примерами освещены все вопросы определения сметных норм и расценок на эксплуатацию строительных машин и механизмов и технологических автотранспортных средств с целью соблюдения единообразия разработки сборников сметных цен и расценок на эксплуатацию машин на федеральном, территориальном и отраслевом уровнях.
Для обеспечения единого порядка формирования сборников сметных цен на материальные ресурсы на всех уровнях Постановлением Госстроя России № 80 от 17 декабря 1999 года утверждены и введены в действие с 1 января 2000 года методические указания по разработке сборников (каталогов) сметных цен на материалы, изделия, конструкции и сборников сметных цен на перевозки грузов для строительства и капитального ремонта зданий и, сооружений (МДС 81-2.99). Рекомендации содержат подробный порядок разработки сметных норм и соответствующих сборников и примеры выполнения этапов расчета.
Сметные цены на отдельные виды ресурсов (трудовых, машинных и материальных) предназначены для определения сметной стоимости СМР (ремонтно-строительных работ) и применяются при составлении сметной документации и разработке укрупненных сметных норм на конструкции и виды работ.