Содержание

 

I. Аннотация к дисциплине. 3

II. Тематический план. 4

III. Содержание программы.. 5

IV. Учебно-методическое и информационное обеспечение. 6

Основная литература: 6

Дополнительная литература: 6

Нормативно-правовые акты: 6

Интернет-ресурсы: 7

V. Оценочные средства для текущего контроля успеваемости и промежуточной аттестации  7

Контрольные вопросы: 7

Типовые задания. 8

VI. Автор(ы) учебной программы.. 10

 

I. Аннотация к дисциплине

 

Предметом изучения является рынок недвижимости и рынок консалтинговых услуг. Объектом изучения выступает работа на нем консалтинговых компаний, решающих ряд прикладных задач в области оценки и управления стоимостью недвижимости.

 

Место дисциплины в учебном процессе Университета.

Настоящая дисциплина включена в учебные планы Университета по программам подготовки специалистов по специальности «Финансы и кредит», специализация «Финансовый менеджмент». Дисциплина «Управление стоимостью недвижимости» является необходимым элементом профессиональной подготовки финансовых менеджеров, специализирующихся в области управления активами.

Для успешного освоения настоящего курса необходимо предварительно завершить изучение следующей дисциплины:

·     Оценочная деятельность.

 

Цель и задачи дисциплины.

Целью изучения дисциплины является формирование у студентов базовой системы знаний в области управления и оценки стоимости недвижимости, подготовка студентов к профессиональной деятельности в сфере управления.

Прикладной задачей является изучение студентом следующих базовых вопросов:

·     раскрытие сущности и содержания основных понятий оценки и управления стоимостью недвижимости;

·     раскрытие основ управления недвижимостью;

·     ознакомление с методологическими основами оценки стоимости недвижимости;

·     формирование навыков самостоятельной и коллективной работы студентов по использованию управления стоимостью недвижимости для решения практических управленческих задач.

 

В результате изучения курса студенты должны:

иметь представление:

·     о стоимости недвижимости;

·     о процессе оценки стоимости объекта недвижимости;

·     о воздействии внешних и внутренних факторов на стоимость объекта недвижимости;

·     о процессе управления недвижимостью;

·     о сфере применения концепции стоимость-ориентированного менеджмента в современных условиях;

 

знать:

·     методологические основы доходного подхода к оценке стоимости недвижимости;

·     методологические основы сравнительного подхода к оценке недвижимости;

·     методологические основы затратного подхода к оценке стоимости недвижимости;

·     цели управления стоимостью недвижимости;

 

уметь:

·     рассчитывать стоимость недвижимости с использованием метода дисконтированных денежных потоков;

·     рассчитывать стоимость недвижимости с использованием метода капитализации;

·     рассчитывать стоимость недвижимости с использованием методов сравнительного подхода;

·     рассчитывать стоимость недвижимости с использованием методов затратного подхода;

·     проводить анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости;

·     выявлять факторы для повышения стоимости недвижимости.

 

II. Тематический план

 

 

III. Содержание программы^[1]

 

Тема 1. Основные понятия управления недвижимостью.

Понятие недвижимости. Классификация объектов недвижимости по международному и российскому праву. Жизненный цикл объекта недвижимости. Оперативное и стратегическое управление объектом недвижимости.

 

Тема 2. Основы оценки стоимости недвижимости.

Стоимость недвижимости. Принципы оценки стоимости недвижимости. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Подходы к оценке стоимости недвижимости.

 

Тема 3. Доходный подход к оценке стоимости недвижимости.

Экономическое содержание доходного подхода к оценке стоимости недвижимости. Алгоритм метода капитализации. Прогноз доходов объекта недвижимости. Ставка капитализации. Методы расчета ставки капитализации. Анализ рисков при оценке недвижимости. Методы определения норм возврата капитала. Алгоритм метода дисконтирования денежных потоков. Методы расчета стоимости реверсии. Ставка дисконтирования. Методы расчета ставки дисконтирования. Виды ставок дисконтирования. Основы ипотечно-инвестиционного анализа.

 

Тема 4. Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости.

Экономическое содержание сравнительного подхода к оценке. Методы сравнительного подхода. Метод сравнения продаж. Единицы сравнения. Элемент сравнения. Виды поправок: процентные, относительные и абсолютные денежные поправки. Методы расчета поправок: метод парных продаж, метод прямого сравнения характеристик, экспертный метод, статистический метод. Метод валовой ренты.

 

Тема 5. Затратный подход к оценке стоимости недвижимости.

Экономическое содержание затратного подхода к оценке. Методы оценки затрат на воспроизводство или замещение здания. Виды износа: физический, функциональный, внешний. Методы оценки накопленного износа.

 

Тема 6. Управление портфелем недвижимости.

Портфель недвижимости. Виды портфеля недвижимости. Оперативное и стратегическое управление портфелем недвижимости.

 

IV. Учебно-методическое и информационное обеспечение

 

Основная литература:

1.  Оценочная деятельность: Оценка стоимости имущества. Кн.2. Учебное пособие под ред. И.В.Косоруковой. – М.: Маркет ДС, 2011.

2.  Мирзоян Н.В. Управление и оценка недвижимости. – М.: Учебное пособие, МФПА, 2011.

 

Дополнительная литература:

1.  Оценочная деятельность: Правовые, теоретические и математические основы. Кн.1. Учебное пособие под ред. И.В.Косоруковой. – М.: Маркет ДС, 2011.

2.  Оценка недвижимости: учебник. / под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – 2-е издание перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2008.

3.  Грибовский С.В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учебное пособие / С.В. Грибовский, С.А. Сивец; под ред. С.В. Грибовского, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2008.

4.  Статьи в журналах «Вопросы оценки», «Московский оценщик».

 

Нормативно-правовые акты:

1.  Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями).

2.  Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО№1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 №256.

3.  Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№2)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 №255.

4.  Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО№3)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 №254.

 

Интернет-ресурсы:

 

 

V. Оценочные средства для текущего контроля успеваемости и промежуточной аттестации

 

Контрольные вопросы:

1.       Понятие недвижимости.

2.       Классификация объектов недвижимости по международному и российскому праву.

3.       Жизненный цикл объекта недвижимости.

4.       Стратегическое управление объектом недвижимости.

5.       Оперативное управление объектом недвижимости.

6.       Стоимость недвижимости.

7.       Принципы оценки стоимости недвижимости.

8.       Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

9.       Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

10.  Подходы к оценке стоимости недвижимости.

11.  Экономическое содержание доходного подхода к оценке стоимости недвижимости.

12.  Экономическое содержание сравнительного подхода к оценке стоимости корпорации.

13.  Экономическое содержание затратного подхода к оценке стоимости корпорации.

14.  Алгоритм метода капитализации.

15.  Прогноз доходов объекта недвижимости.

16.  Ставка капитализации.

17.  Методы расчета ставки капитализации.

18.  Анализ рисков в оценке стоимости недвижимости.

19.  Алгоритм метода дисконтирования денежных потоков.

20.  Методы расчета стоимости реверсии.

21.  Ставка дисконтирования.

22.  Методы расчета ставки дисконтирования.

23.  Виды ставок дисконтирования.

24.  Портфель недвижимости.

25.  Виды портфеля недвижимости.

26.  Стоимость портфеля недвижимости.

27.  Стратегическое управление портфелем недвижимости.

28.  Оперативное управление портфелем недвижимости.

 

Типовые задания.

 

Задание 1.

Проанализируйте информацию по объекту недвижимости.

Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, кроме организации места общественного питания.

 

Таблица 1.

 

Данные по вариантам использования

 

 

1.  Оценить стоимость объекта недвижимости по каждому законодательно разрешенному варианту использования.

2.  Определить наиболее эффективное использование анализируемого нежилого помещения.

 

Задание 2.

Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 100000 руб/месяц, если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 90% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 9,5%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскальда.

 

Задание 3.

По объекту спрогнозированы величины денежных потоков:

1-й год – 100000 руб, 2-й год – 300000 руб, 3-й год – 220000 руб, 4-й год – 120000 руб, 5-й год – 170000 руб.

Стоимость реверсии в конце прогнозного периода – 1030000 руб.

Ставка дисконтирования равна 15%.

 

1.  Проанализируйте имеющуюся информацию по объекту недвижимости.

2.  Рассчитайте стоимость объекта недвижимости на текущую дату.

 

Задание 4.

Проанализируйте имеющуюся информацию по объекту недвижимости.

При исследовании возможностей альтернативного использования офисного помещения были получены следующие данные, при этом варианты использования, приведенные в таблице являются физически возможными, законодательно допустимыми и финансово реализуемыми.

 

Таблица 2.

 

Данные по вариантам использования

 

 

1.  Оценить стоимость объекта недвижимости по каждому варианту использования.

2.  Определить наиболее эффективное использование анализируемого нежилого помещения.

 

Задание 5.

Если в результате оценки объекта недвижимости были получены следующие результаты.

 

Таблица 3.

 

Данные по результатам оценки

 

 

1.  Какую сумму можно получить при продаже объекта недвижимости в данный момент?

2.  Какова текущая стоимость доходов от объекта, если его не продавать и остаться его собственником?

3.  Какие выводы Вы можете сделать и какие управленческие решения можете порекомендовать собственнику в отношении объекта?

 

VI. Автор(ы) учебной программы

 

Автор программы: к.э.н., доцент кафедры Оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения Мирзоян Н.В.